Stellen Sie sich vor, Sie haben vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung in einer bayerischen Universitätsstadt gekauft. Möbliert vermietet, gut bewertet, die Finanzierung läuft. Dann kommt ein Brief vom Anwalt eines Mieters, der per Legaltech-Plattform die Mietpreisbremse rückwirkend geltend macht. Und kurz darauf lesen Sie von einem Gesetzentwurf, der den Möblierungszuschlag künftig offen ausweisen lässt — oder er verfällt ganz.
Das ist keine Panikmache. Es ist die Richtung, in die sich der Markt gerade bewegt. Und wer ein oder zwei Wohnungen besitzt, sollte das nüchtern einordnen.
In diesem Beitrag schaue ich mir an, was der Regierungsentwurf „Miete II" konkret vorsieht, warum er kleine Eigentümer besonders trifft, und wann die Kurzzeitvermietung als Alternative ernsthaft in den Blick kommt. Kein Rechtsrat, sondern eine Einordnung.
Was der Entwurf „Miete II" vorsieht — und was noch nicht gilt
Der Regierungsentwurf „Miete II" wurde am 29. April 2026 vom Kabinett verabschiedet. Am 9. Juli 2026 fand die erste Lesung im Bundestag statt. Derzeit läuft die Ausschussberatung. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Bis zum Abschluss des Verfahrens gilt weiterhin das bestehende Mietrecht.
Was ist geplant? Im Kern geht es um den Möblierungszuschlag in angespannten Wohnungsmärkten:
- Vermieter sollen den Zuschlag künftig unaufgefordert und gesondert im Mietvertrag ausweisen müssen, inklusive Berechnung nach dem Zeitwert der Möbel.
- Für voll möblierte Einheiten ist eine Pauschalregelung von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen.
- Fehlt die Angabe, zahlt der Mieter nur die nach Mietpreisbremse zulässige Nettomiete. Der Zuschlag verfällt ersatzlos.
Der Zweck dahinter ist klar: Der Gesetzgeber will die Umgehung der Mietpreisbremse über den Möblierungsweg schließen. Ob und in welcher Form das Gesetz verabschiedet wird, bleibt abzuwarten. Die Richtung ist allerdings gesetzt.
Warum das kleine Eigentümer besonders trifft
Wer eine, zwei oder drei Wohnungen besitzt, hat in den vergangenen Jahren oft auf denselben Hebel gesetzt: möbliert vermieten, Möblierungszuschlag aufschlagen, WG-Zimmer einzeln vergeben. Das waren legale Wege, um die Rendite bei gedeckelter Kaltmiete noch halbwegs tragfähig zu halten.
Genau diese Hebel verlieren ihre Grundlage — nicht erst durch „Miete II", sondern schon durch die bestehende Rechtslage in Kombination mit einem veränderten Durchsetzungsklima.
Plattformen wie Conny (vom BGH in seiner Funktionsweise bestätigt) ermöglichen es Mietern, die Mietpreisbremse einfach und ohne Kostenrisiko durchzusetzen. Die Plattform arbeitet erfolgsbasiert, der Mieter trägt kein Prozesskostenrisiko. Das ist kein theoretisches Risiko mehr — es ist ein praktikabler Weg, den Mieter aktiv nutzen.
Dazu kommt: Einzelne Kommunen mahnen Vermieter wegen überhöhter Angebotsmieten an. Das Umfeld hat sich verändert.
Das Ergebnis für kleine Eigentümer, die auf Finanzierungen aus den vergangenen Jahren sitzen: Die Kaltmiete ist gedeckelt, der Zuschlag wird angreifbarer, die Zinslast bleibt. Was unterm Strich übrig bleibt, ist für viele weniger als ursprünglich kalkuliert.
Der Renditehebel, der wegbricht
Das Thema möbliert vermieten ist 2026 kein Nischenthema mehr. Es trifft eine Strategie, die viele kleine Eigentümer bewusst oder unbewusst gewählt haben.
Das bedeutet nicht, dass möblierte Langzeitvermietung generell tot ist. Aber der spezifische Renditehebel — Möblierungszuschlag als Mietpreisbremsen-Umgehung — verliert seine Grundlage. Wer eine möblierte Wohnung heute noch mit diesem Kalkül vermietet, sollte die Zahlen neu rechnen: mit dem Zuschlag, der möglicherweise nicht mehr hält, und mit einem Mieter, der seine Rechte kennt und durchsetzt.
Die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen ist kein neues Thema. Neu ist die Leichtigkeit, mit der Mieter sie geltend machen können.
Wann Kurzzeitvermietung eine andere Logik hat
Kurzzeitvermietung funktioniert nach anderen Regeln. Der Ertrag richtet sich nicht nach einer gesetzlich gedeckelten Kaltmiete, sondern nach Nachfrage, Auslastung, Saison und Qualität des Inserats. In gut frequentierten Lagen Oberbayerns — Chiemgau, Fünfseenland, Voralpenland — kann das einen spürbaren Unterschied machen.
Das heißt nicht, dass die Kurzzeitvermietung automatisch mehr abwirft. Sie entkoppelt den Ertrag aber von der Mietpreisbremsen-Logik. Wer sich fragt, ob sich Vermietung noch lohnt, sollte diese Frage für beide Modelle getrennt durchrechnen.
Wichtig dabei: Kurzzeitvermietung ist kein Selbstläufer. Sie bringt mehr Aufwand mit sich als eine klassische Dauervermietung. Gästekommunikation, Check-in-Koordination, Reinigungsmanagement, Bewertungspflege — das summiert sich, besonders wenn man das neben einem Vollzeitjob betreibt.
Der Unterschied: Diesen Aufwand kann man abgeben. Professionelles Cohosting übernimmt genau diese operative Kette, sodass die Vermietung im Hintergrund läuft, ohne den Feierabend zu belasten.
Ehrlicher Absatz: Was Kurzzeitvermietung voraussetzt
Bevor man von Kurzzeitvermietung als Alternative spricht, müssen zwei Fragen ehrlich beantwortet werden.
Erstens: Ist sie in Ihrer Gemeinde erlaubt?
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt — München ist das bekannteste Beispiel in Bayern — gilt das Zweckentfremdungsverbot. Eine Wohnung dauerhaft oder überwiegend als Ferienwohnung anzubieten, ist dort ohne Genehmigung nicht zulässig. Wer das ignoriert, riskiert Bußgelder. Die Regelungen variieren je Gemeinde erheblich. Für eine verlässliche Auskunft ist die zuständige Gemeinde oder ein Rechtsanwalt die richtige Adresse, nicht ein Blogartikel.
Zweitens: Passt das Objekt zur Nachfrage?
Nicht jede Wohnung in Oberbayern eignet sich für die Kurzzeitvermietung. Lage, Ausstattung, Zielgruppe und saisonale Nachfrage spielen eine Rolle. Eine Einschätzung, ob sich Kurzzeitvermietung für ein konkretes Objekt rechnet, erfordert eine fundierte Marktkenntnis der Mikrolage, keine pauschale Antwort.
Was das für Ihre Entscheidung bedeutet
Die Mietrechtsreform „Miete II" ist noch nicht in Kraft. Aber die Tendenz ist erkennbar, und die Veränderungen im Durchsetzungsklima sind bereits jetzt real. Wer als kleiner Eigentümer eine möblierte Wohnung vermietet und dabei auf den Möblierungszuschlag als Renditehebel angewiesen ist, sollte die Zahlen neu kalkulieren.
Kurzzeitvermietung kann eine tragfähige Alternative sein — dort, wo sie genehmigungsfähig ist, und dort, wo die Lage und das Objekt passen. Sie löst nicht jedes Problem, aber sie folgt einer anderen Logik als die gedeckelte Dauervermietung.
Welcher Weg für Ihr Objekt der richtige ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Das hängt von der Gemeinde, der Lage, der Finanzierungsstruktur und Ihren persönlichen Zielen ab. Genau das ist die Frage, die sich lohnt, gemeinsam durchzudenken.
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Dieser Beitrag ist ein Meinungs- und Einordnungsstück. Er stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht, Zweckentfremdungsrecht und steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachperson.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Ist die Mietrechtsreform „Miete II" bereits in Kraft?
Nein. Der Regierungsentwurf wurde am 29. April 2026 vom Kabinett verabschiedet und am 9. Juli 2026 in erster Lesung im Bundestag beraten. Derzeit läuft die Ausschussberatung. Bis zum Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens gilt das bestehende Mietrecht.
Was ändert sich beim Möblierungszuschlag, wenn „Miete II" verabschiedet wird?
Geplant ist, dass Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten den Möblierungszuschlag künftig unaufgefordert und gesondert im Mietvertrag ausweisen müssen, inklusive Berechnung nach dem Möbel-Zeitwert. Fehlt diese Angabe, zahlt der Mieter nur die zulässige Nettomiete — der Zuschlag verfällt ersatzlos. Das Gesetz ist jedoch noch nicht beschlossen.
Ist Kurzzeitvermietung in Bayern überall erlaubt?
Nein. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, etwa München, gilt das Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf dort nicht ohne Genehmigung dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden. Die Regelungen unterscheiden sich je Gemeinde erheblich. Für eine verlässliche Auskunft ist die zuständige Gemeinde oder ein Rechtsanwalt die richtige Anlaufstelle.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung als Alternative zur Dauervermietung?
Das hängt von der Gemeinde, der Lage, der Ausstattung des Objekts und den persönlichen Zielen ab. Kurzzeitvermietung entkoppelt den Ertrag von der Mietpreisbremsen-Logik, bringt aber mehr operativen Aufwand mit sich. Dieser Aufwand lässt sich durch professionelles Cohosting abgeben. Eine pauschale Antwort gibt es nicht — eine individuelle Einschätzung schon.